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支払いスケジュールを考える

■家づくりの支払いスケジュールを考える

NO.3家づくりの支払いスケジュールの表の流れに基づいて家づくりの支払いスケジュールについて考えてみましょう。

●家づくり予算の検討
まず、家を建てるための検討段階です。この段階では、土地は確保されているとして総額どのくらいの家を建てるか、そのための自己資金と住宅ローンは用意できるか、家づくりの予算を検討します。

住宅ローンは原則として建物が建って保存登記がされて初めて実行されるものです。
建物完成までの費用は自己資金でまかなうのが原則です。この辺りが家づくりの資金調達のポイントになります。

●業者選びの段階
家づくりの予算の目安がある程度ついたら、ハウスメーカーや工務店などの工事会社(業者)選びです。住宅展示場の見学をしたり、 建築家・設計事務所を探したり、建設を依頼するハウスメーカーや工務店を選択します。プランニングの相談・見積り依頼もこの段階で行い、見積りの結果、予算の修正を行います。

予算がほぼ確定したら資金計画を立て、借入額や借入先を検討しローンの申し込みを行います。借入先に直接行き、月々の返済額など具体的に出してもらいながら、相談します。

●着工段階
建築確認申請が通ったら、工事会社と工事請負契約を結びます。このとき、工事着手金の支払いをします。
工事着手金は、最低でも工事費総額(本体工事費と別途工事費の税込み合計金額)の2割程度は見込んでおくことが必要です。

公庫融資を利用する場合は、融資予約通知書の発行から 1 ヶ月以内に着工する必要があります。建て替えの場合は、建物の解体や滅失登記、引越しや仮住まいを用意するなど注意が必要です。

●上棟時の中間金の支払い
着工後は、上棟、完成と進みますが契約によっては上棟時に工事費の中間金の支払いが発生する場合もあります。上棟とは、建物の骨組みができて屋根が出来上がった状態のことです。この中間金の支払いは、請負契約書に明記されるもので初めの取り決めが大切です。
この中間金も自己資金でまかなうのが原則ですが、公庫の中間資金を利用する方法もあります。上棟前に、必要な図面、書類などを添えて申し込みを行い、上棟時に現場審査を受けて合格すると公庫から中間資金の融資を受けることができます。自己資金だけでは足りず、早めに融資を受けたい場合は是非検討してみて下さい。


●引渡し、入居段階<登記費用・ローン手数料・残金支払い>
建物が完成し、入居段階でさまざまな費用が発生します。

・建物完成後すぐに建物の表示登記、保存登記を行います。
必要な支払い>
登録免許税・司法書士等への登記手続き費用

・ローン契約時
必要な支払い>
事務手数料・印紙税・団体信用生命共済保険料・火災保険料などの諸費用

・引渡し時
必要な支払い>
残金の支払い
つなぎ融資を行う場合の金利や手数料

残金の支払いは、引渡しと同時に行うことを求める工事会社が多くこの場合公庫融資は、住宅の引渡しを受けて本人が居住し、建物の保存登記ができて初めて有事実行できるという仕組みのため間に合わず、公庫から資金を受け取るまでの間、べつの融資(つなぎ融資)を受ける必要があります。民間ローンの場合には、公庫に比べると柔軟な対応をしてくれる場合も多いのですが、申込時点で家づくりのスケジュール等、いつ頃までにどれくらい資金が必要になるのかをできるだけ詳しく伝えておき、相談に乗ってもらうことが大切です。

●入居後<不動産所得税の支払い>
必要な支払い>
不動産所得税(軽減措置有り)・建物にかかる固定資産税や都市計画税(建物が完成した翌年から毎年)

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